האם לא הגיעה השעה לעבור מהשקעות נדל"ן מניב להשקעות פיננסיות?
עליית הריבית, קשיים מול שוכרים, צרכים משתנים של תזרים הכנסות וסיבות רבות נוספות גורמות לחלק ממשקיעי הנדל"ן לשבת ולחשוב על העתיד. כמו בכל השקעה שנעשה, חשוב לשאול כל פעם מחדש האם ההשקעה שעשיתי כדאית כעת וזה נוגע גם להשקעות שנעשו לטווח ארוך, על כך בפוסט זה.
מתי תרד הריבית?
ריבית בנק ישראל עלתה בכמה פעימות משנת 2022 ועומדת כיום על 4.75%. בשלב הנוכחי, לא ברור מתי יהיו עוד העלאות.
בשל המצב בארץ ובעולם איש לא יהמר על המועד המדויק בו הריבית תתחיל לרדת. עם זאת, ככל הנראה, היא לא תרד באופן משמעותי בתקופה הנראית לעין. במצב בו הריבית גבוהה יש אנשים שנפגעים פיננסית. כך למשל, מי שנוטל הלוואות, שקשורות לריבית במשק, נאלץ לשלם החזר שמחושב בהתאם לריבית זו. כאשר הריבית נמוכה יחסית, אז ההחזר החודשי נמוך יחסית. הבעיה מתחילה כאשר הריבית במשק עולה.
חלק מאוכלוסיית נפגעי עליית הריבית, הם פנסיונרים שרכשו נדל"ן מניב באמצעות משכנתה בהיקף גבוה.
לפני עליית הריבית, ניתנו בשוק המשכנתאות, הלוואות בריביות נמוכות מאוד. פנסיונרים רבים בחרו ברכישת דירה, כדי לייצר לעצמם הכנסה חודשית. הם תכננו את העסקה כך ששכר הדירה שיקבלו מהנכסים,יכסה את תשלומי המשכנתא. לעיתים התכנון גם יצר הכנסה חודשית נאה. בנוסף, קיוו משקיעי הנדל"ן, שערך הדירה שרכשו יעלה.
עם זאת, החל מ 2022 בד בבד עם עליית הריבית במשק, החלה גם עלייה בגובה החזרי המשכנתא שהם נדרשו לשלם לבנק. כלומר, ההוצאות של אותם פנסיונרים עלו מאוד (לא פעם באלפי ש"ח בחודש). במקרים מסוימים ההכנסה החודשית העודפת, שעליה בנו, נעלמה. החזרי המשכנתא אצל חלק ממשקיעי הנדל"ן האמורים, עלו והפכו גבוהים יותר משכר הדירה שהם קיבלו.
במקרה הטוב משקיעים אלה נותרו עם הכנסה חודשית נמוכה מזו שתכננו עליה. במקרה הפחות טוב, הם נותרו עם היעלמות ההכנסה החודשית ועם הוצאה חודשית נוספת כי הם צריכים לשלם החזר משכנתא שגבוה יותר משכר דירה שהם מקבלים.
אז נשאלת השאלה:
האם למכור את הנכס וליצור תזרים מזומנים מהסכום שיישאר לאחר כיסוי המשכנתא?
השקעה בנדל"ן מניב כמקור לתזרים הכנסות קבוע
בשנים האחרונות, רבים בחרו ליצור לעצמם תזרים הכנסות ע"י השקעה בנדל"ן מניב. זו אחת מהאפשרויות הפופולריות בקרב המשקיעים בעשור האחרון.
הרעיון הוא, שרוכשים דירה באזור עם ביקוש גבוה לשכירות ומקבלים כל חודש דמי שכירות.
אם רכשתם את הנכס ללא משכנתא, אז יהיה בידיכם תזרים יפה של כמה אלפי שקלים, שתלוי במחירי השכירות באותו אזור. ברור שצריך לחשב את ההכנסה החודשית כך שנפחית ממנה את ההוצאות שאנו מוציאים על החזקת הנכס והחודשים שהנכס היה ללא דיירים וכיוצ"ב.
אבל אם רכשתם את הדירה באמצעות משכנתא, יש להתחשב גם בהחזרים שלה. סביר מאוד שבעת הרכישה, ראיתם שתשלומי השכירות, מכסים את החזרי המשכנתא ואולי אפילו ראיתם עודף. כלומר, יתכן שהרכישה יצרה הכנסה חודשית נוספת. אבל כעת, מצב של עליית ריבית פוגע מאוד בתכנון הזה. עליית הריבית גוררת עליה ניכרת בהחזר החודשי של המשכנתא וכך יכולה להוביל למצב בו צריך להביא כסף מהבית כדי לכסות אותה.
זהו מצבם של לא מעט ממשקיעי הנדל"ן כיום.
עוד נקודה מאתגרת, היא אותם מקרים בהם הרוכשים הסתמכו על ההכנסה העודפת. כלומר, הם רכשו דירה באמצעות משכנתא. בתכנון הם ראו מולם שכר דירה מסוים, החזר משכנתא מסוים וכך הם בחרו את העסקה.
לדוגמא, פנסיונרים שקיבלו מהשכירות 3,000 ₪ לחודש, אחרי כל ההוצאות כולל ההחזר על המשכנתא. אם הם זקוקים ל 3,000 ₪ האלה לצורך מימון המחייה השוטפת שלהם. כעת לאחר עליית הריבית ההחזר של המשכנתא קפץ בעוד 1,000 ₪ ולהם נשאר רק 2,000 ₪ לחודש. אין בדיוק דרך להתמודד עם זה. הרי אי אפשר למכור חתיכה קטנה מהדירה בכל חודש…
אם זה המצב ואין שום פתרון או מקור אחר ליצירת ה-1,000 ₪, חייבים להתחיל לחשוב על פתרונות כדוגמת מעבר להשקעות פיננסיות.
השקעה פיננסית כמקור לתזרים הכנסות קבוע
ניתן לנהל תיק השקעות אשר ימשך ממנו תזרים מזומנים חודשי. על כך כתבנו במאמרנו: "כיצד חיים מתיק השקעות לאחר הפרישה לפנסיה".
מה שחשוב לציין בהקשר זה הוא, כי ניתן לשקול מה יהיה סכום המשיכה החודשית בהתאם לתשואה שתיק ההשקעות משיג. לפניכם 3 אופציות למשיכה החודשית:
- משיכה שווה לתשואה המושגת – כך ישמר שווי התיק בטווח הארוך
- משיכה קטנה מהתשואה המושגת – כך שווי התיק ילך ויגדל
- משיכה גדולה מהתשואה המושגת – שווי התיק ילך ויקטן. ניתן לבצע הערכה של הסכום המקסימלי שניתן למשוך כל חודש בטווח הארוך.
יצירת תזרים בעזרת תיק השקעות מציעה פתרון גמיש ממה שמציע נדל"ן מניב.
מצב הנדל"ן המניב בישראל
בימים אלו, מתפרסמות כתבות רבות על הקשיים של משקיעי הנדל"ן בישראל.
תפסה את עינינו כתבה בYNET: זינוק בתביעות לפינוי שוכרי דירות: "מתקשים לשלם". למרות שלעיתים משווקים יציגו את ההשקעה בנדל"ן למגורים כהשקעה קלילה ופסיבית, כל מי שהשכיר דירה מימיו, יודע שהאמת רחוקה מכך.
כי האמת היא, שאם אתם לא נותנים לחברת ניהול לעשות את העבודה (עבור תשלום כמובן), זו עבודה לא פשוטה ומחייבת המון ריצות. צריך למצוא דיירים, לבדוק אותם, לוודא קבלת כספים, לדאוג לתיקונים ועוד. כל עוד יש לכם דיירים טובים, אז הכל בסדר. אבל לא לכולם זה הולך בקלות. רבים ממשקיעי הנדל"ן למגורים נתקלים בבעיות, דיירים שלא שומרים על הרכוש, דיירים שמסתכסכים עם השכנים ובמקרים הקשים לא משלמים ולא מתפנים.
חלק מהמשווקים אוהבים לומר שזו השקעה סולידית, אבל זה לא קרוב לכך.
אז למכור או לא למכור את הנכס ולעבור לתזרים מתיק השקעות?
התשובה כמובן היא אישית ותלויה מאוד באופי של הלקוחות, בצרכים הפיננסים שלהם שהם קצרי טווח או ארוכי טווח. אם אתם עומדים בפני הדילמה הזו, לפניכם כמה שאלות שכדאי לשאול את עצמכם.
(1) האם עליית הריבית גרמה לירידה בהכנסתכם נטו מנדל"ן מניב כך שהיא נמוכה מהדרוש לכם?
אם התזרים מהשקעת הנדל"ן שבצעתם לא מניב את ההכנסה הדרושה לכם ובנוסף אין לכם מקורות אחרים או פתרונות אחרים ואינכם יכולים להמתין לירידת הריבית (לכשתגיע בעתיד), יש לשקול בחיוב את מכירת הנכס.
(2) האם אתם זקוקים לתזרים מהשקעת הנדל"ן לצורך מימון המחייה השוטפת?
אם התשובה לשאלה זו היא לא. כלומר, אתם לא תלויים בהכנסה נטו מהשקעת הנדל"ן שבצעתם והיא יותר בונוס עבורכם. הרי שכל עוד ההכנסה הזו מכסה את המשכנתא ואתם גם בונים על עליית מחירי הנדל"ן בעתיד, ככל הנראה אין צורך בהחלטה מהירה האם למכור או לא.
(3) האם אתם מעריכים שהריבית עומדת לרדת בקרוב?
נכון לכתיבת שורות אלו, מומחים רבים מעריכים כי רחוק היום בו הריבית תרד ויש סיכוי שתמשיך אף לעלות. לכן, אם המצב פוגע בכם מאוד ואין לכם שום פתרון או מקור כספי אחר, יש מקום לשקול למכור את הנכס.
(4) האם אתם מעריכים שתהיה עלייה במחירי השכירות?
אם אתם חושבים שתהיה עלייה משמעותית במחירי השכירות, כך שתפצה על עליית תשלומי המשכנתא, בהחלט ניתן לשקול השארת ההשקעה בנדל"ן כפי שהיא.
(5) האם אתם מעריכים שמחירי הדירות ירדו?
בשבועות האחרונים העיתונות מדווחת על ירידות במחירי הדירות. יש מקומות שמדווחים על ירידות ניכרות וישנם אזורים שכמעט ולא נרשמו בהם ירידות מחירים.
אם קראתם את השאלות מעלה, ותשובותיכם הובילו למצב בו עליכם לחשוב ולשקול את מכירת הנדל"ן, הרי שתשובה חיובית לשאלה על ירידת מחירי הדירות, צריכה להביא אתכם להחלטה מהירה יותר.
(6) האם נמאס לכם לנהל את הנכס ?
שיקול נוחות ההשקעה חשוב אף הוא. אם באמת נמאס לכם לרוץ לחפש דיירים חדשים כל שנה, לדאוג שישלמו, שישמרו על הנכס. נמאס לכם לקבל טלפון באמצע הלילה שהדוד לא עובד…. הגיע הזמן להבין שאם לא תעבירו את ניהול ההשקעה לחברת ניהול (שכמובן אוכלת חלק מההכנסות שלכם) זוהי לא ההשקעה הפסיבית והקלילה שחלמתם עליה.
תיעזרו במומחים
ההחלטה על מכירה או על המשך החזקה של נדל"ן, על בדיקת המשכנתא ואולי מיחזורה, הם נושאים מורכבים. גם יצירת תיק ההשקעות לאחר מכירת הנכס אשר יספק לכם את התזרים לו אתם נזקקים, כמו שניתן בשירות שלנו ייעוץ השקעות לפנסיונרים, אינו עניין של מה בכך.
אנחנו ממליצים תמיד להיעזר באנשי מקצוע מעולים ואם אתם צריכים המלצה על בעלי מקצועות מתאימים, אתם מוזמנים לפנות אלינו.
חשוב לציין, אנו מומחים להשקעות פיננסיות ואין אנו מתיימרים להיות מומחים להשקעות נדל"ן או משכנתאות.
