לפנסיונרים רבים, קיימת דירה נוספת מעבר למקום מגוריהם והיא מייצרת להם הכנסה חודשית. עם זאת, לא תמיד סך ההכנסות שיש לפנסיונרים מקצבאות הפנסיה, הביטוח הלאומי, נדל"ן מניב וכיוצ"ב, מספקות את רמת החיים הרצויה להם.
בעלי נכסים במיליונים וחיים בצמצום
כך נוצר מצב אבסורדי!
לא פעם קורה שיש לפנסיונרים דירת מגורים בבעלותם ודירת השקעה השוות יחד מיליוני שקלים, אך הם לא מצליחים לחיות ברווחה.
במאמר זה, נדגים כיצד זוג פנסיונרים, יכולים להפוך הכנסה של כ-5,900 ₪ מנדל"ן, להכנסה מתיק השקעות שתהיה בהיקף של עד כ-18,500 ₪.
דירת השקעה ברחובות
לצורך ההמחשה לקחנו דוגמא מהחיים. זוג בגילאי ה-70, רכשו לפני עשור דירת השקעה ברחובות עם הון שצברו ומשכנתא קטנה שהסתיימה לא מזמן. מטרתם היתה ליצור לעצמם הכנסה נוספת לאחר הפרישה.
להל"ן טבלה המסכמת את עלויות הרכישה ללא עלויות מימון:
| מחיר קניה | 1,800,000 ₪ | |
| מס רכישה | 90,000 ₪ | 5% |
| עו"ד | 10,530 ₪ | 0.50% + מע"מ |
| מתווך | 42,120 ₪ | 2.00% + מע"מ |
| שיפוץ ראשוני | 50,000 ₪ | |
| סה"כ עלות רכישה (ללא עלויות מימון) | 1,992,650 ₪ |
הדירה היתה מושכרת כמעט באופן רציף והיא מכניסה להם כיום כ-5,900 ₪ נטו לחודש, ראו פירוט בטבלה:
| שכירות חודשית | 6,800 ₪ | |
| מס | 680 ₪ | 10% |
| הוצאות תחזוקה חודשיות | 208 ₪ | כ-2,500 ₪ בשנה |
| הכנסה חודשית נטו משכירות | 5,912 ₪ |
איזה יתרון יש לתיק השקעות מול דירת השקעה לפנסיונרים?
כאשר מחזיקים דירת השקעה, יש גבול לסכום החודשי שאפשר לקבל ממנה. כלומר אפשר לקבל את השכירות פחות מיסוי והוצאות התחזוקה. בתיק השקעות קיימת גמישות באשר לסכום החודשי שניתן למשוך.
מה יעשה פנסיונר שזקוק להכנסה גבוהה יותר משכר הדירה?
פנסיונר שמבקש לעצמו הכנסה גבוהה יותר ממה שהוא מקבל מהנכס, יכול למכור אותו. בכספים שיקבל ממכירתו, הוא יוכל לנהל תיק השקעות.
תיק ההשקעות יספק לו הכנסה במקום זו שהתקבלה מהשכירות. מתיק השקעות ניתן למשוך כספים שוטפים בשלושה אופנים:
- משיכת התשואה: בכל חודש נמשוך את התשואה נטו והקרן תישמר.
- משיכה נמוכה מהתשואה: בכל חודש נמשוך פחות מהתשואה נטו והקרן תגדל.
- משיכה גבוהה מהתשואה: בכל חודש נמשוך את כל התשואה שהשיג התיק וגם חלק מהקרן, לכן תיק ההשקעות יקטן.
היתרון בתיק השקעות מול נדל"ן מניב, הוא שניתן למשוך סכום חודשי בהיקף שאנו נקבע. גם אם סכום זה מקטין את הקרן. ניתן לעשות זאת באופן שיספיק לנו לכל שנות הפנסיה.
האם לאחר מכירת הדירה נוכל למשוך מתיק השקעות, סכום שגבוה משמעותית מהשכירות?
חישוב הסכום שישאר לאחר מכירת הדירה
כדי שנוכל להעריך כמה כסף נוכל למשוך כל חודש, ראשית עלינו להבין מה הסכום שישאר לאחר מכירת הנכס.
להל"ן טבלה המפרטת את הסכום שישאר ממכירת הנכס לפנסיונרים מהדוגמא מעלה:
| הערכת מחיר מכירה | 3,000,000 ₪ | |
| היטל השבחה | 0 ₪ | בדרך כלל אין בדירות |
| עו"ד | 17,550 ₪ | 0.50% + מע"מ |
| מתווך | 70,200 ₪ | 2.00% + מע"מ |
| הכנת הדירה למכירה | 30,000 ₪ | צביעה ושיפוץ קל |
| רווח ברוטו ממכירה | 1,200,000 ₪ | מחיר מכירה פחות מחיר קניה |
| הוצאות מוכרות למס שבח מהוצאות מכירה | 117,750 ₪ | |
| הוצאות מוכרות למס שבח מהוצאות קניה ותחזוקה | 335,400 ₪ | |
| רווח נטו | 864,600 ₪ | |
| מס שבח | 216,150 ₪ | 25% |
| סכום נטו ממכירה | 2,666,100 ₪ |
זוהי דוגמה המאפשרת להבין ביתר קלות מה נותר בידנו לאחר המכירה. עם זאת, החישוב משתנה בהתאם לנסיבות הספציפיות. לכן, חשוב לברר היטב עם אנשי מקצוע, מה יהיה הסכום שישאר בידיכם לאחר המכירה.
כמה כסף ניתן יהיה למשוך כל חודש מהסכום שנותר בידי הפנסיונרים?
בהינתן סכום כסף בתיק השקעות:
- נחשב לכמה שנים אנו מעריכים שנצטרך את הכספים
- נניח תשואה עתידית
בעזרת מידע זה נוכל להעריך, מהו הסכום החודשי שניתן למשוך.
ראו דוגמאות בטבלה. הטבלה מראה את סכום המשיכה החודשית מהסכום שנותר לאחר מכירת הדירה כאמור מעלה = 2,666,100 ₪, בתלות בשנים והתשואה:
| שנים / תשואה נטו | 1% | 3% | 5% | 7% |
| 20 | 12,256 ₪ | 14,091 ₪ | 17,432 ₪ | 20,328 ₪ |
| 25 | 10,042 ₪ | 11,923 ₪ | 15,414 ₪ | 18,479 ₪ |
| 30 | 8,570 ₪ | 10,495 ₪ | 14,132 ₪ | 17,354 ₪ |
כך לדוגמה:
- אם זוג בני 70, מעריכים שלא יצטרכו למשוך יותר מ-25 שנה (גיל 95).
- מעריכים שהסכום יניב להם 5% תשואה שנתית נטו.
- הם יוכלו למשוך עד כ-15,500 ₪ לחודש לעומת 5,900 ₪ שקיבלו מהשכירות – פי שתיים וחצי הכנסה יחסית לנדל"ן!
החישוב מאפשר לנו לקבל סכום משיכה אך נזכור שמדובר בהערכה בלבד. מה שיקבע את תקופת המשיכה היא התשואה שתושג בפועל. לכן יש לבצע את הבדיקה מעת לעת.
בעת ביצוע בדיקה מחודשת יש לעדכן את הסכום הקיים באותה עת, עם נתוני התקופה הרצויה והתשואה. בטבלה שצרפנו אפשר להתרשם מסכומים שניתן למשוך בהתאם לכמות השנים והתשואה השנתית. בהמשך המאמר יש וידאו עם הסבר כיצד לחשב המשיכה האפשרית עם סכומים שעומדים לרשותכם.
כמובן שאין חובה למשוך בדיוק לפי החישוב, אבל חשוב לבצע הערכה מחודשת מעת לעת. כך תוכלו לוודא שיהיו לכם הסכומים הרצויים לתקופה הנדרשת.
לסיכום המעבר מקבלת שכירות להכנסה מתיק השקעות
אם כך ראינו כי, פנסיונרים יכולים להגדיל באופן משמעותי את הכנסתם ע"י מכירת הנדל"ן המניב ובניית תיק השקעות.
תיק ההשקעות מאפשר גמישות בניהול ההון. כמו כן, תיק ההשקעות מאפשר משיכת סכומים גבוהים מאלה שהתקבלו משכר הדירה בכל חודש.
להחזקת תיק השקעות עוד יתרונות:
- אין חודשים ללא הכנסה – זאת לעומת דירת השקעה שבה יתכנו תקופות ללא שוכרים.
- אין התעסקות עם שוכרים שלעיתים יכולים להיות מאתגרים.
- אין הפתעות של הוצאות אחזקה בלתי צפויות.
אז מה עושים אם אנו רוצים לשקול מעבר משכירות לתיק השקעות?
אם אתם פנסיונרים שמעוניינים בהכנסה גבוהה מזו שמספקת לכם דירת השקעה, עלכם (אנו יכולים לעזור):
- לבצעו הערכה של סכום הנטו שישאר לכם לאחר מכירת הנכס.
- לחלטה לגבי כמות השנים שתצטרכו למשוך כספים מתיק ההשקעות.
- להעריך מה התשואה שתוכלו להשיג בשוק ההון.
- לחישב את סכום המשיכה החודשי מתיק ההשקעות – ראו סרטון הסבר.
חישובים והערכות אלה מורכבים, אנו נשמח לסייע לכם בחישובים ולחבר אתכם למומחים בתחומי הנדל"ן ומיסוי הנדל"ן לצורך ביצוע ההערכות של שווי הנדלן והסכום שישאר לכם לאחר המכירה. נוכל ללוות אתכם לאורך כל הדרך.
אם תחליטו לבסוף להפוך את הנדל"ן לתיק השקעות, נוכל לספק לכם ייעוץ השקעות לפנסיונרים. שירות בו נסייע לכם להשקיע את הכספים ולייצר את תזרים המזומנים הנדרש לכם.
סייעה בכתיבת המאמר: אתי קרקו, מומחית לכלכלת המשפחה והשקעות נדל"ן.
לשאלות בנושא זה או נושאי השקעות ופנסיה אחרים, פנו עכשיו דרך הטופס בתחתית הדף.
מומלץ לפני ביצוע פעולות השקעה פיננסיות לפנות לייעוץ השקעות או ייעוץ פנסיוני.
אלא אם נכתב אחרת למעלה, המאמר נכתב על ידי רויטל דור-וילק, המספקת שרותי ייעוץ השקעות פרטי וייעוץ פנסיוני אובייקטיבי.
